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“两权”抵押贷款试点拟不再延期后,农房政策将何去何从?_哪里可以买球
时间:2021-10-15 02:15 点击次数:
本文摘要:中国自然资源资产制度改革加快,加快建立统一行使全国人民自然资源资产所有者责任的体制。最近,中国共产党中央办公厅、国务院办公厅对外发表了《关于统一推进自然资源资产制度改革的指导意见》(以下指导意见),提出到2020年,归属明确责任明确、保护严格、流通顺利、监督有效的自然资源资产制度基本建立,自然资源开发利用效率和保护力明显提高。 在所有自然资源产权改革的内容中,与平民关系最直接、利益最广的确是土地制度改革。

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中国自然资源资产制度改革加快,加快建立统一行使全国人民自然资源资产所有者责任的体制。最近,中国共产党中央办公厅、国务院办公厅对外发表了《关于统一推进自然资源资产制度改革的指导意见》(以下指导意见),提出到2020年,归属明确责任明确、保护严格、流通顺利、监督有效的自然资源资产制度基本建立,自然资源开发利用效率和保护力明显提高。

在所有自然资源产权改革的内容中,与平民关系最直接、利益最广的确是土地制度改革。本次《指导意见》明确实行承包土地所有权、承包权、经营权三权分配,探索开展经营权入股、抵押的宅基地所有权、资格权、使用权三权分配。农村承包土地与农民收入来源有关,宅基地与农民居住问题有关。

界面新闻记者提醒,对于土地制度改革中的两大对象农村承包土地和农村宅基地,《指导意见》都提出了三权分置的概念。但是,在抵押贷款方面,除了开展承包土地经营权的入股、抵押外,还没有提到住宅基地和农民住宅所有权抵押的相关内容。

迄今为止,经过3年的试验,一次延期后,农村承包土地经营权和农民住宅所有权(以下两权)抵押贷款试验到2018年底为止到期。据新华社全国人民代表大会常务委员会报道,两权抵押贷款计划今年不再延期。其中,农村承包土地经营权抵押贷款问题通过修改农村土地承包法解决的农民住房产权抵押贷款问题,恢复了有关法律规定。

随着两权抵押贷款考试的收官,接下来要去哪里,成为社会关注的焦点。中国社科院农村发展研究所研究人员王小英对接口新闻记者表达,从《指导意见》可以看出,结合前期试点经验,农村承包土地经营权抵押贷款和农民房屋产权抵押贷款作为两种制度安排,应区别对待。

界面新闻记者注意到,农田经营权抵押贷款问题已经写入最新修订的《农村土地承包法》,其中第47条规定,承包人可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保,向承包人申报。王小英表示,这意味着农田抵押贷款业务的法律障碍基本消除,相比之下,农业产权抵押贷款问题更加复杂,全面推进取决于宅基地改革的深化和突破。此外,还涉及物权法、担保法等产权制度的修改。

早在2015年8月,国务院就《关于开展农村承包土地经营权和农民房屋产权抵押贷款试点的指导意见》指出,以实行农村土地使用权、给予农民更多产权为出发点,深化农村金融改革创新,妥善有序开展两权抵押贷款业务,有效活跃农村资源、资金、资产。2015年12月27日,全国人民代表大会常务委员会授权国务院在北京市大兴区等232个县(市、区)、天津蓟马县等59个县(市、区)暂时实施农村承包土地经营权和农民住房产权抵押贷款试验。

值得一提的是,试验地区被允许突破《物权法》和《保证法》,将耕地、宅地等集体所有土地使用权抵押的法律条款延长到2017年12月31日。为依法6年3月15日,中国人民银行、中国银监会、中国保监会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部共同发行了《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》,至此正式开始了农民住房产权抵押的序幕。据人民日报报道,1月18日举办的金融服务乡村振兴高峰论坛显示,金融服务乡村振兴能力不断增强,两权抵押贷款试验效果显着,截至2018年9月底,全国232个试验地区,农村承包土地经营权抵押贷款964亿元,59个试验地区,农房产权抵押贷款累计达516亿元。另据中央银行和银保监会的数据显示,两权抵押贷款试验有力促进农业经营从分散的小农业生产逐渐向适度的规模经营转变,缓解了三农业领域融资困难的融资问题,普通农户融资额从试验前最高10万元提高到50万元,新农业经营主体融资额从试验前最高1000万元提高到2000万元至5000万元,支持农户增收致富。

通过两权抵押贷款,新型农业经营主体融资的可得性明显提高。尽管两权考试取得了一定的成绩,但全国人大常委会在审议《国务院关于全国农村承包土地经营权和农民房屋产权抵押贷款考试情况的总结报告》时也指出,两权抵押贷款考试存在一些困难。农田房屋抵押贷款全面推行条件已经成熟,但是农房房屋抵押贷款由于农房流转和处置面临着较大的障碍等问题,没有形成有效的闭环。下一步应区别对待农地抵押和农房抵押贷款。

土地经营权本质上是租赁权,如房屋租赁权,租赁他人土地后享有的收益权,不意味着土地是本人的,不能视为产权。在此前提下,土地经营权抵押贷款实际上是以该土地经营总收益扣除租金后的净收益为抵押贷款。王小英分析称,由于部分收入的经济价值有限,可保证的金额也有限,银行往往不太认可,因此土地经营权本身的融资能力受到限制。然而,与普通农民相比,土地经营权抵押贷款对新农业经营主体明显有意义。

王小英认为,尽管每亩土地的净收入相对较低,但近年来,一些新型农业经营主体通过集约化和规模化发展,能保持相当大的收益。此外,新型农业经营主体向银行贷款时,可以将机械、农具等动产一起包装作为抵押担保,有助于获得融资支持。

农地经营权抵押贷款问题可以通过法律执行,在《指导意见》中表现出来的是,不给农民土地承包经营权带来风险,有助于保持农村稳定。这是一种相对安全的方法。

王小映认为,如果新型农业经营主体保证失败,承包权和经营权分离,农民不会失去土地承包经营权。以农村土地承包经营权为抵押贷款,尽管价值更大,但如果担保失败,农民有可能失去承包地的风险。相比之下,情况更复杂的农房产权抵押贷款问题在此次发表的《指导意见》中没有提到。

目前,我国农房产权结构一般为农房产权旗下的宅基地使用权,农房产权可让,但宅基地使用权归集体所有,宪法规定,任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。由于农房抵押面临房地政策不连接的障碍,直接限制农房产权转让,抵押面临产权结构的障碍。一旦有贷款风险,银行拍卖和转让抵押品将面临难以处理抵押品等问题。

王小映分析,农房抵押的前提是房地一体,其次要完全市场化,才能实现农房转让,这方面需要突破的法律障碍有很多。目前,农房产权抵押贷款试验效果不如农地经营权明显。对此,山东农业大学公共管理学院教授陈国申也表达了同样的观点,在宪法的制约下,目前的宅基地只能在村集体内部流转,因此在实践中,其价值很难达到抵押的法律效果。

现在改革处于瓶颈期,国家对城市居民下乡的态度也只是鼓励他们下乡租赁农民宅基地,突破宅基地在村集体内流通的限制还有很长的路要走。从试点来看,农业产权抵押贷款倾向于政策贷款,而不是完全市场化的商业贷款。陈国申表示,在农家贷款的实践中,由于市场价值有限,银行主要考察农家的偿还能力和信用状况,而不是农家的价值。

此外,银行还将结合农村拆迁整治,以农房贷款的名义发放部分贷款。2015年底,山东省泰安市辖下的肥城市首次被列入59个试验农民住房产权抵押贷款试验。根据该市2019年发表的《肥城市农民住房产权抵押贷款试验性工作总结报告书》,《土地管理法》第八条规定宅地和自留地、自留山,属于农民集体所有的第十条规定集体土地产权:农民集体所有土地依法由村农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。

根据上述规定,宅基地转让只是本集体经济组织的成员。而且,现在根据上司的要求,房子和土地的权益必须一体化,两者不能分离,房子也不能外流。

对此,改革《土地管理法》有关条款,扩大农房交易范围,将农房流通处置扩大到县域符合一户一户的农村集体经济组织成员。上述总结报告还提到,由于宅基地能进入市场,与城市建设用地价格不同,农民住宅本身价值普遍不高,农村常住居民逐年减少,许多住宅闲置,农民住宅变化能力低,实际融资能力不强,直接制约了农民住宅产权抵押贷款业务的开展。对此报告提出,将农房抵押贷款纳入宅基地制度改革统筹考虑,完善相关法律,改革宅基地制度,增加宅基地土地使用权价值,建立城乡统一的宅基地市场,完善农村宅基地转让、退出机制,通过土地增减挂钩实现与国有土地同等价值功能,建立国家、集体、个人三方宅基地增值收益分配兼顾机制,从源头解决农民房产权抵押贷款的法律障碍。另外,由于农村宅基地和农民房屋转让局限于集体经济组织内部,如果农民无法偿还到期贷款,银行拍卖、转让抵押品时,很可能面临有价无市的局面。

与此相对,肥城市在总结报告中,建议在有条件的地区设立农村产权收藏中心(资产管理公司),统一收购和处置金融机构抵押的农村房地产等产权,保证金融机构的权益,为金融机构扩大产品投入规模而解除忧虑。谈到农房抵押贷款政策的未来趋势,王小映认为,从试点经验来看,政策要全面推进依赖宅基地改革的深化和突破,以及产权制度的改革,必须朝着房地一体化、统一管理的方向慎重推进。目前,基于中国人数少的大背景,土地保障功能仍不能弱化,不能对农村集体土地产生不稳定影响。

界面新闻记者提醒,《国务院关于全国农村承包土地经营权和农民房屋产权抵押贷款试点情况汇总报告》显示,农民房屋抵押贷款业务拟纳入宅基地三权分置改革大盘统筹考虑。在宅基地三权分置改革取得实质性进展的基础上,考虑物权法、保证法的修正问题。有条件的地区前提下,有条件的地区可以继续安全探索宅基地使用权抵押。


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